Als particulier huis verhuren blijft fiscaal zwaar
Geplaatst op: 11-11-2024, 13:34:01
Het verhuren van woningen door particulieren is om diverse redenen fiscaal minder aantrekkelijk geworden.
Dat heeft al geleid tot een terugtrekkende beweging, waarbij particuliere huurwoningen worden verkocht als koopwoning. Voor de vermogensbelasting in box 3 komt er echter een mogelijkheid om beleggingen op basis van het ‘werkelijke rendement’ te laten belasten. Maakt dat verschil?
Wat betreft de problemen die particuliere verhuurders ervaren, benoemde Business Insider in een eerder artikel drie zaken:
Op de eerste plaats is per 1 juli 2024 de Wet betaalbare huur ingegaan, waarin onder meer de grens voor geliberaliseerde huur in het puntenstelsel is opgeschoven.
Woningen tussen de 886,07 euro (144 punten) en 1.157,95 euro (186 punten) vallen in de nieuwe categorie middenhuur, waarin maximale huurprijzen gelden.
Ten tweede is sinds 1 juli 2024 de Wet vaste huurcontracten ingegaan, waarbij vaste huurcontracten weer de norm zijn geworden. Een tijdelijk contract is alleen mogelijk bij uitzonderingssituaties of voor bepaalde groepen.
Op de derde plaats worden verhuurde woningen sinds 2023 zwaarder belast in box 3 voor sparen en beleggen. Verhuurde woningen vallen in de categorie 'overige bezittingen', waarvoor een fictief rendement geldt waarover je belasting betaalt.
Voor het berekenen van het rendement uit woningen in box 3, wordt de WOZ-waarde gebruikt. Daarbij wordt voor een verhuurde woning de zogenoemde leegwaarderatio toegepast. Het idee hierachter is dat een huurder huurbescherming geniet en dus niet zomaar uit de woning gezet kan worden. Een woning met huurder brengt minder op bij verkoop.
De leegwaarderatio is een percentage van de WOZ-waarde van de woning dat wordt meegerekend als vermogen in box 3. In 2023 zijn de percentages van de leegwaarderatio opgeschroefd. Zo was de leegwaarderatio in 2022 maximaal 85 procent. Sinds 2023 kan dat oplopen tot 100 procent.
Wat betreft de belasting in box 3 is het door uitspraken van de Hoge Raad echter mogelijk geworden om te kiezen tussen de berekening voor de vermogensbelasting op basis van werkelijke rendementen in plaats van fictieve rendementen.
Begin november 2024 kregen veel Nederlanders een brief van de Belastingdienst over de mogelijkheid om te veel betaalde vermogensbelasting terug te vorderen, als het daadwerkelijk rendement lager is dan het fictieve rendement waarmee de fiscus rekent.
Daarbij heeft de Hoge Raad wel regels gegeven over hoe het daadwerkelijke rendement moet worden berekend. Uit een voorbeeld op de site van de Belastingdienst blijkt dat een berekening op basis van het werkelijke rendement niet noodzakelijk gunstiger hoeft uit te pakken voor particuliere verhuurders. We illustreren dat hieronder.
Verhuren woning als belegger in box 3: belasting op basis van werkelijk rendement
In de onderstaande, te downloaden, infographic geeft de fiscus een voorbeeld van een zekere Karolina met 200.000 euro spaargeld én een verhuurde woning met een waarde van 350.000 euro. Op basis van het fictieve rendement voor de verhuurde woning en het fictieve rendement op sparen heeft Karina in 2023 volgens de fiscus 21.007 euro aan inkomsten in box 3, waarover 32 procent belasting wordt geheven.
De berekening op basis van het werkelijke rendement gaat uit van 12.000 euro aan huurinkomsten en 10.000 euro aan waardestijging van de woning, wat 22.000 euro oplevert. Daar komt nog 2.000 euro aan spaarrente bij, zodat het totale werkelijke rendement 24.000 euro bedraagt. Dat is meer dan het berekende fictieve rendement, waardoor het niet gunstig is om daarvan af te wijken.
Van belang bij het bovenstaande voorbeeld is dat de Hoge Raad heeft bepaald dat er voorlopig bij de berekening van het werkelijke rendement geen kosten mogen worden afgetrokken. De 4.000 euro aan onderhoudskosten van Karolina tellen dus niet mee als aftrek voor het behaalde werkelijke rendement, wat in dit geval dus nadelig uitpakt.
De berekening van het werkelijke rendement zoals voorlopig voorgeschreven door de Hoge Raad is een tijdelijke oplossing. Uiteindelijk moet er een nieuwe wet komen voor de berekening van het vermogen in box 3 op basis van daadwerkelijke rendementen, waarbij de regels voor de verhuur van woningen nog anders kunnen uitpakken.
De nieuwe wet zou in 2027 moeten ingaan, maar het is nog onzeker of dat echt gaat lukken.
Bron: bijdrage van 11 november 2024 op www.businessinsider.nl
Download bijlage: verhuur-woning.jpg